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山歌

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政府降低土地价格能降低房价吗?  

2010-07-21 17:43:40|  分类: 政治经济学 |  标签: |举报 |字号 订阅

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现在有个观点认为,中国房价高是因为建房的土地成本太高(据说占了70%以上),而土地供应是由政府控制的,如果政府把土地价格降低,那么房价将会降低。 这个观点对不对呢? 不对。用简单的供求曲线分析就能得到答案。现在的土地供应量是由政府部门控制的,只要每年放出的土地数量不变,那么每年生产的房子也就是固定的。房子的价格就由需求曲线来决定。只要需求不变,房价也会不变,房价和政府的土地出让价格没有任何关系。 再详细点说,即使政府把土地白送给房产商,房价还是不会降。如果房地产商能以100万元一套的房价卖出他的所有房子,他绝不会降价,因为如果他降价售出他的房子,那么那些以低价买他的房的人一转手就能卖个高价,理性的房产商不会让这些二道贩子赚了他的钱。既然政府的降价行为既没有改变供应,也没有改变需求,房价自然也不会改变。以上的这个推理是基本的经济学推理,供求关系分析是经济学的核心,不过似乎有些人忘记了这个。 629dde45t81d0991bef58&690 网上的很多探讨不是以上面所述的这个逻辑来论证这个问题。第一种观点认为,最终商品(如房子)的成本(如土地)决定了商品的价格,只要降低了土地成本,房价就会降。第二种观点(经济学家薛兆丰持有这个观点)反对说,不是商品的成本决定商品的价格而是刚好相反,而是最终商品的价格反过来决定了中间商品的价格,也就是说商品的价格决定了商品的成本,房价高导致了地价高。究竟是价格决定成本还是成本决定价格呢?这个问题看起来是个大问题,一般的经济学教科书似乎对这个问题没有明确的回答。 上面两个说法都对又都不对。 回到基本的供求分析就能明白这两个说法的问题所在。假如政府不控制土地的供应量,那么土地的降价就会增加房子的供应——房地产商为了多赚钱而多拿地多生产房子,这时供应曲线向右移动,房价降低。从这个意义上讲,成本的降低导致了商品价格的降低。所以说薛兆丰对“成本决定价格”观点的反对没有反到点子上。 基本的供求分析能给出降低房价的基本思路:1.增加供给。2.减少需求。在现阶段下,增加供给就是要求政府抛弃所谓的保护耕地红线的限制,增加土地供应;减少需求主要是要降低投机型(或者叫投资型,两者意思一样)的房产的交易量,无疑,这些投机型的需求挤掉真正的居住需求。当然,如何识别投机性需求和自住需求是一个大问题,这里不想。 现在大部分人都认为中国大城市的房价存在泡沫,以至于很多网民都指责这些泡沫的制造者。其实,对那些现在还没有买房的人来说,如果真有房产泡沫,对他们其实是有利的。这其中的逻辑也很简单,如果真有泡沫,那么泡沫就一定会破裂(不破裂就不能称之为泡沫),当泡沫破裂之时就是这些没有购房者的出手之时,因为那时一定会出现恐慌性的抛售,使得房产的价格低于他应有的价值,吃亏的是那些投机者。1993年海南房产泡沫的最终受益者自然是那些在泡沫中没有买房的人。 (原文发于2010年3月于新浪博客)
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